Инвестиции в недвижимое имущество считаются наиболее надежными и в абсолютном большинстве случаев приносят стабильный доход инвесторам. В сфере жилья и торговых площадей наблюдается самый высокий уровень конкуренции, поэтому ценообразование в этом сегменте в значительной мере спекулятивное. При этом ниша инвестирования в складские площади сулит значительную прибыль. Гарантией этому является высокий спрос со стороны предприятий, фирм-посредников и крупных логистических компаний. В то же время суммарные расходы на возведение новых или реконструкцию старых складских объектов гораздо ниже, чем вложения в жилую застройку.
Практически одинаково высоким уровнем спроса пользуются склады как высшей, так и более низких категорий. Их отличает соответствие международным нормам, уровень технологического оснащения, количество и качество складского оборудования. На этапе планирования инвестор должен определиться с типом возводимых складских объектов. Они требуют различных капиталовложений и в равной степени приносят различный доход.
Условно выделяют три типа сдаваемых в аренду складских помещений:
- здания без технологического наполнения,
- узкоспециализированные склады,
- универсальные складские объекты.
Только здание
Арендатору достается помещение с «голыми стенами» без стеллажных систем, оборудованных проездов и разделения на участки. Владелец обеспечивает подвод стандартного набора коммуникаций, а также гарантирует пожарную и санитарную безопасность. Для арендодателя сдача объектов в таком виде требует минимальных затрат. Помещение может использоваться для большого спектра товаров и практически любой схемы функционирования.
В то же время арендная плата также будет невелика. Ведь арендатору придется самостоятельно приобретать стеллажи и необходимое технологическое оборудование. Их крепление, а также монтаж грузоподъемной техники могут привести к частичной доработке строительных конструкций, что потребует повторный косметический ремонт. Большим плюсом для владельцев подобных объектов является их универсальность и стабильно высокий спрос. А арендатору в большинстве случаев достаточно смонтировать стеллажи, купить подъемный стол, несколько тележек и приступать к работе.
Склады «под ключ»
В основном это узкоспециализированные объекты высшей категории. Уже на этапе заключения договора аренды они находятся в максимально функциональном состоянии и оснащены всем необходимым оборудованием. К их числу относятся объекты с жесткими климатическими требованиями (склады-рефрижераторы), помещения для хранения пожаро- и взрывоопасных материалов. Плюсом для арендатора является высокая степень готовности объекта и минимальные траты на его оснащение. Очевидно, что арендная плата в этом случае будет существенно выше. Последнее крайне выгодно владельцу, но следует помнить, что узкая специализация склада может привести к длительному простою при отсутствии спроса.
Комплектация склада на заказ
Позволить себе такой вид оснащения складов могут лишь крупные предприятия, владеющие внушительным парком такелажной техники. Суть заключается в оснащении сдаваемых в аренду зданий лишь тем оборудованием, которое необходимо заказчику. Таким образом решается проблема узкой специализации: склад становится полностью оснащенным, в то же время сохраняя относительную универсальность.
Для крупных инвесторов этот метод представляет наибольшую привлекательность. Важно лишь точно рассчитать расходы на амортизацию, ремонт и хранение используемой и резервной техники.
