Рекордно низкие ставки, добрые кредиторы, низкие цены на недвижимость: еще никогда ситуация на ипотечном рынке не была близка к идеальной. Эксперты рекомендуют не тянуть с покупкой квартиры — на условно ясном небе в самый неподходящий момент всегда может грянуть гром, так уж устроена экономика в нашей стране.
фото: Геннадий Черкасов
Квартирный парадокс
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко отметил характерный для рынка столичного жилья тренд: вместо того, чтобы сокращать новое строительство в период снижения цен, девелоперы выводят на рынок все больше объектов.
Объяснение такому парадоксу есть. «В бытность мэром Москвы Юрия Лужкова застройщики, как правило, расплачивались с городом уже после окончания строительства, причем не деньгами, а квартирами. Благодаря такой схеме строительные компании могли годами придерживать интересные площадки, неся минимальные расходы. Сейчас застройщики вынуждены вкладывать до 20–30% себестоимости проекта еще до получения разрешения на строительство. Налоги на землю и стоимость аренды участков также резко выросли. В результате даже в условиях жесточайшей конкуренции застройщикам теперь выгоднее выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты, чем положить проект под сукно», — пояснил Репченко.
Вторая причина — ограниченный объем платежеспособного спроса. За последние годы доходы потенциальных покупателей квартир снизились. И участникам девелоперского рынка приходится усиливать маркетинговую активность. «Застройщики понимают, что в условиях снижения платежеспособности населения и роста конкуренции надо очень быстро бежать, чтобы хотя бы оставаться на месте», — сообщил аналитик.
Опуская детали экономики процесса, можно констатировать безрадостный для девелоперов, но очень позитивный для будущих квартировладельцев факт: пока предложение на рынке столичного жилья превышает спрос, цены будут снижаться на 5–15% в год. Иными словами, московская недвижимость дешевеет и ее хватает на всех с избытком.
Ипотечная распродажа
Не менее радужная ситуация складывается на рынке ипотечного кредитования. Программа господдержки ипотеки закрыта, но ставки по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) на новостройки и вторичку достигли исторических минимумов. «В июле средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, предоставленным в течение месяца, составила 10,94%, впервые за всю историю наблюдений опустившись ниже уровня 11%», — сообщили в ЦБ РФ.
Банки находятся примерно в той же ситуации, что девелоперы: они вынуждены удешевлять кредиты, потому что ипотека в реалиях сегодняшнего рынка банковского ритейла — единственная ниша кредитования физлиц, которая позволяет выдавать большие суммы платежеспособным заемщикам с положительной кредитной историей.
Кредитные карты и потребкредиты стали слишком рискованными с точки зрения возвратности сегментами: банкиры не могут, как в прежние сытые времена, раздавать эти виды займов направо и налево, компенсируя высокую просрочку объемами выдач. Рискованное кредитование ушло в прошлое: чтобы избежать создания огромных резервов на потери и не привлекать лишний раз внимание регулятора, кредитным организациям приходится работать с узким сегментом платежеспособного спроса. А банков больше, чем девелоперов. И конкуренция за одного хорошего заемщика здесь еще выше, чем у застройщиков за одного покупателя. Так что волей-неволей им приходится идти на жертвы. И хотя в своих объяснениях они ссылаются на планомерное снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ, «ЭВ» уже писал о том, что на самом деле нисходящая динамика этого макроэкономического показателя очень опосредованно влияет на стоимость розничных кредитов.
Удобный момент
Впрочем, даже самого хорошего заемщика сегодня стало гораздо труднее побудить к крупной покупке, поэтому низкие ставки банкирам приходится предлагать в сочетании с другими «плюшками».
«Основными трендами текущего года можно назвать развитие программ рефинансирования, специальных программ с застройщиками с пониженными ставками, снижение минимального первоначального взноса и даже запуск предложений с нулевым первоначальным взносом, — отметила руководитель отдела анализа банковских услуг «Банки.ру» Елена Сударикова. В этом году большинство банков изменили условия своих программ, убрав зависимость ставки от размера первоначального взноса и срока кредита. «Раньше в большинстве случаев на низкую ставку мог рассчитывать клиент, который внес крупный первый взнос, сегодня же все в равных условиях», — уверена аналитик.
Так что, если кто-то думает о покупке квартиры и даже имеет на это средства, раздумывать не стоит — надо брать. Кто знает, что готовит нам грядущий день в российской экономике, которая преподносит неприятные сюрпризы внезапно и часто без объяснения причин.
